부동산 시장에서 새로운 보금자리를 마련하고자 하신다면, 필수적으로 숙지해야 할 중요한 대출 관련 용어들이 있습니다. LTV, DTI, DSR 이 바로 그것인데요. 이 개념들을 깊이 있게 이해하시면 보다 체계적으로 대출 계획을 수립하실 수 있습니다. 이제부터 하나하나 살펴보겠습니다.
LTV, 주택담보대출비율의 이해
LTV(Loan To Value ratio)는 주택을 담보로 대출을 받을 때 적용되는 핵심 지표입니다. 이는 구매하려는 주택의 가치 대비 최대 대출 한도를 나타내죠. 즉, LTV 공식은 '은행 대출 가능 금액 / 담보주택 실제 가치 x 100'입니다.
담보주택의 가치 산정 기준으로는 국세청 기준시가, 감정평가액, 한국부동산원 지수, KB부동산 시세 등이 활용됩니다. 일반적으로 아파트는 시세 기준, 빌라 및 다가구 주택은 감정가 기준으로 LTV가 적용되고 있습니다.
특히 2022년 3분기부터는 생애 최초 주택 구입자들에 한해 LTV 비율이 80%까지 확대되어, 실수요자들의 부담이 다소 완화되었습니다. 예를 들어 서울 아파트 6억 원을 구매한다면, 생애 최초 구입자는 최대 4억 8천만 원까지 대출받을 수 있게 된 것이죠.^^
DTI, 총부채상환비율의 이해
DTI(Debt To Income ratio)는 대출 신청자의 연간 소득을 기준으로 주택담보대출 한도를 산정하는 지표입니다. 즉, 개인의 경제적 능력에 따라 대출금액이 결정되는 방식이라고 볼 수 있죠.
DTI 공식은 '(신규 주택담보대출 연간 상환 원리금 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득 x 100'입니다. 2018년부터는 기존 보유 주택담보대출의 원리금까지 포함하는 '신DTI'가 도입되었는데, 이는 과도한 부채를 통한 투기 수요를 막기 위한 조치였습니다.
DTI 한도는 최대 60%까지 적용되고 있습니다. 예를 들어 연봉 6,000만 원에 DTI 60%를 적용할 경우, 연간 원리금 상환액이 3,600만 원 이내여야 합니다. 즉, 매월 이자 납부액이 300만 원을 넘지 않아야 한다는 의미이죠.
DSR, 총부채원리금상환비율의 이해
DSR(Debt Service Ratio)은 연간 소득 대비 모든 대출 원리금의 비율을 나타내는 지표입니다. DTI와 마찬가지로 개인의 상환 능력을 판단하는 기준이지만, DTI보다 더욱 엄격한 기준이 적용됩니다.
DSR 공식은 '(모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채 연간 원리금 상환액) / 연소득 x 100'입니다. 2022년 7월부터 총 가계대출 1억 원 초과 시 DSR 규제가 적용되고 있는데, 현재 DSR 규제 비율은 40%입니다.
이에 따라 연봉 1억 원 기준 연 4,000만 원(월 333만 원) 까지 대출이 가능합니다. 다만 정부 운영 보금자리론의 경우 DSR 규제 적용에서 예외가 되어, 내 집 마련에 유용하게 활용할 수 있습니다. 내년부터는 보금자리론 대상 주택 가격도 9억 원까지 한시적으로 확대될 예정이라고 하네요.☺
이처럼 부동산 대출 관련 용어들은 정부 정책 변화에 따라 수시로 변동되므로, 늘 최신 정보를 체크하는 습관이 매우 중요합니다. 이해가 어려우시다면 주변에 문의하거나 전문가와 상담하는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.
여러분의 새로운 보금자리 마련이 순조롭게 진행되길 바랍니다. 감사합니다 :)
